Lý do “Nam tiến”

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường bất động sản đang chứng kiến một làn sóng dịch chuyển vốn đầu tư mạnh mẽ từ khu vực phía Bắc vào các thị trường trọng điểm phía Nam, đặc biệt là TPHCM và các tỉnh lân cận.

Theo VARS, dù nguồn cung mới gia tăng, giá nhà đất tại Hà Nội vẫn liên tục lập đỉnh trong suốt thời gian qua. Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu tác động giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cũng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 64% tổng nguồn cung của năm 2024 và là mức cao nhất cùng kỳ giai đoạn 2019 – 2025. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục nắm vai trò chủ đạo, chiếm tới 76% tổng nguồn cung mới.

Tuy nhiên, giá bán không hề hạ nhiệt, thậm chí “nóng” hơn khi các dự án mở bán mới có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 ngày càng phổ biến. Chỉ số giá chung cư hiện tại so với quý I/2019 đã tăng hơn 96% và gấp 1,7 lần mức tăng của TPHCM cũ cùng giai đoạn.

Giá nhà “neo” cao khiến biên độ tăng giá thu hẹp, giảm sức hấp dẫn với dòng vốn đầu tư. Đồng thời, giá trị vốn cũng vượt xa khả năng tài chính của nhiều nhà đầu tư, khiến dòng tiền bắt đầu dịch chuyển ra khỏi Hà Nội để tìm kiếm cơ hội mới tại các thị trường có mức giá hợp lý và dư địa tăng trưởng cao hơn.

Đáng chú ý, báo cáo của VARS chỉ ra, ngoài tập trung tại các tỉnh vùng ven Hà Nội có hạ tầng kết nối hoàn thiện, dòng tiền đang dịch chuyển mạnh mẽ vào khu vực miền Nam.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land kiêm Phó tổng Thư ký VARS cho biết, thống kê sơ bộ từ một số chủ đầu tư cho thấy, khách hàng miền Bắc chiếm khoảng 20% tổng giao dịch tại phía Nam trong nửa đầu năm nay, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Đến cuối quý III/2025, tỷ lệ này đã đạt 30%, gần bằng giai đoạn sôi động 2016 – 2020.

Theo đó, khu vực miền Nam thu hút dòng vốn nhờ mặt bằng giá duy trì ở mức tích lũy suốt 3 năm qua, tạo dư địa tăng trưởng và biên lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư. Một số khu vực vùng ven TPHCM cũ, bao gồm các địa phương sáp nhập, mặt bằng giá còn thấp hơn Hà Nội 30 – 40%, trong khi hạ tầng kết nối và tốc độ đô thị hóa tăng mạnh.

Chẳng hạn, với 2 – 4 tỷ đồng, tại Hà Nội chỉ có thể mua căn hộ 1 phòng ngủ hoặc 1+1, thì tại TPHCM, nhà đầu tư có thể lựa chọn đa dạng hơn, từ căn hộ đến nhà đất riêng lẻ. Đáng chú ý, giá một số dự án mở bán mới tại khu vực vùng ven TPHCM hiện chỉ bằng 2/3 so với các khu vực ven đô Hà Nội, giúp biên độ tăng giá trong trung và dài hạn hấp dẫn hơn.

Đi cùng chủ đầu tư quen

Dòng vốn nhà đầu tư Hà Nội chuyển hướng vào TPHCM và vùng phụ cận không chỉ để săn giá rẻ mà để đa dạng hóa danh mục đầu tư, tối ưu giá trị khai thác thực và hiệu quả sử dụng vốn. So với Hà Nội, thị trường bất động sản TPHCM có sự phân hóa rõ nét về phân khúc hơn, với các sản phẩm căn hộ hàng hiệu, có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí đắc địa, không gian sống xa hoa cùng hệ thống tiện ích thượng lưu.

“Đây là dòng sản phẩm phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tích lũy tài sản lâu dài, khi mang lại giá trị sinh lời kép, vừa có tiềm năng tăng giá trong dài hạn, vừa khai thác cho thuê hiệu quả với tỷ suất sinh lời tốt hơn Hà Nội”, đại diện VARS nói.

Xu hướng “Nam tiến” còn được thúc đẩy bởi sự trở lại của hàng loạt các chủ đầu tư lớn tại miền Nam sau khi được tháo gỡ pháp lý, cùng các chiến dịch truyền thông mạnh mẽ. Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư cá nhân từ Hà Nội có xu hướng đi cùng các chủ đầu tư quen thuộc khi họ mở rộng dự án về phía Nam, tận dụng lợi thế hiểu rõ về thương hiệu và năng lực triển khai.

Một yếu tố quan trọng khác giúp củng cố sức hút đầu tư là chính sách phát triển hạ tầng và động lực quy hoạch vùng sau sáp nhập hành chính TPHCM mới. Nhiều dự án mới hiện nay bám sát các tuyến metro, đường vành đai, trục giao thông huyết mạch, nâng cao khả năng kết nối liên vùng và gia tăng giá trị tài sản trong tương lai, đặc biệt hấp dẫn nhà đầu tư Hà Nội.

VARS IRE cho rằng, làn sóng Nam tiến của dòng tiền đầu tư bất động sản đang ngày càng mạnh mẽ. Miền Nam, đặc biệt là khu vực TPHCM đang dần trở thành điểm đến mới nhờ mặt bằng giá hợp lý, hạ tầng bứt tốc và khung pháp lý được cải thiện.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ phân khúc, tác động giá khả năng tài chính và ưu tiên chiến lược dài hạn (thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh) để đảm bảo an toàn và hiệu quả trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc.