“Giờ muốn mua chung cư ở khu đô thị Vinhomes Smart City, chị phải chấp nhận mua hàng chuyển nhượng, trả chênh từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng so với thời điểm ban đầu chủ nhà mua từ chủ đầu tư”, môi giới T. chia sẻ với chị Thúy Ngân (33 tuổi) – đang có nhu cầu mua đầu tư căn hộ ở khu Vinhomes Smart City.

Chị Ngân cho biết: “Tôi đã làm việc với cả chục môi giới căn hộ ở khu đô thị Vinhomes Smart City, họ đều cho biết khu vực này hết hàng sơ cấp, kể cả tòa đang xây như The Sola Park cũng không còn hàng. Nếu xác định đầu tư, tôi phải chấp nhận mua lại (tức hàng thứ cấp) với giá chênh vài trăm triệu đồng đến cả tỷ, tùy thuộc vào tầng, hướng, view căn hộ”.

Môi giới T. giới thiệu cho chị Ngân căn 1N+ có diện tích 43m2 ở tòa G5 ở phân khu The Sola Park, đến năm 2027 bàn giao nhà. Tòa này gần với nhà để xe nổi và có view đẹp, không bị nhìn sang khu nghĩa trang đang được chào bán với giá 4,3 tỷ đồng.

“Khi hỏi kỹ môi giới, bạn này có chia sẻ với tôi khi mua căn này chủ vào hết tiền để hưởng ưu đãi thanh toán sớm. Tính ra, nếu bán được với giá đang chào, chủ đã bán chênh đến 1,2 tỷ đồng”, chị Ngân kể.

Bên cạnh dự án trên, chị Ngân được môi giới tư vấn sang các phân khu khác đã bàn giao có thể cho thuê luôn để lấy dòng tiền về như Sapphire, Miami, Masteri Lake Side… Điểm đặc biệt là các dòng Studio, 1N+ tại các phân khu rất hiếm hàng bởi được nhà đầu tư ưa chuộng mua cho thuê lấy dòng tiền. 

Tính đến quý 3/2025, nguồn cung mở bán mới căn hộ Hà Nội đạt hơn 10.300 căn hộ, tác động dấu quý thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây có nguồn cung mới vượt mốc 10.000 căn. Lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024, theo dữ liệu của CBRE. 

Trong những tháng cuối năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì sự sôi động. Tổng nguồn cung mới trong quý cuối năm tại Hà Nội dự kiến đạt hơn 11.100 căn, nâng tổng số căn mở bán mới cả năm 2025 dự kiến vượt 32.300 căn, cao hơn so với năm 2024. “Những năm tiếp theo, nguồn cung mới dự kiến sẽ liên tục duy trì ở ngưỡng cao, trên 30.000 căn/năm”, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động Sản Việt Nam (VARS), tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu/m2, trong đó số lượng sản phẩm giá trên 120 triệu/m2 chiếm hơn 43%. Mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh đã kéo theo mặt bằng giá toàn thị trường neo cao, trong bối cảnh nhiều người dân sử dụng đầu tư bất động sản như giải pháp để đối phó với lạm phát .

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại Hà Nội tăng theo từng ngày, nhiều dự án ghi nhận tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng trong thời gian ngắn, trong đó các dự án thuộc khu đô thị có tốc độ tăng giá tốt nhất.

Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cho biết, các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí cháy hàng ngay ngày đầu mở bán. Lý do bởi nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền rẻ và áp lực lạm phát đã thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản trú ẩn. Phần lớn giao dịch đến từ người mua bất động sản thứ 2 trở lên.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho biết, thị trường cũng đang xuất hiện một số tín hiệu rủi ro. Ghi nhận gần đây cho thấy có hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích thích tâm lý mua của khách hàng.

Cùng với đó, đã xuất hiện các nhóm đầu cơ thu gom hàng để tạo khan hiếm nhân tạo, rồi lướt sóng hưởng chênh lệch. Đây là những hiện tượng đáng quan ngại, cần được các nhà đầu tư lưu ý và thận trọng khi tham gia thị trường.