Nói về thị trường bất động sản quý 3/2025, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho hay, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét. Dù giá bán neo cao, nhiều dự án mở bán vượt mức 100 triệu đồng/m2 nhưng sức mua vẫn ổn định nhờ nhu cầu ở thật và dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện.

Tuy nhiên, giá bán neo cao đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM. Ông Trần Minh Tiến cho biết, theo tính toán của One Mount Group, một hộ gia đình thu nhập khá (200 triệu đồng – 1,3 tỷ đồng/năm) cần trung bình 9–10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70m² (giá 85–95 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT). Trong khi đó, nhóm thu nhập đại chúng (<200 triệu đồng/năm) gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại, khi cần hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính. Điều này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng nới rộng. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết về tình hình giao dịch bất động sản, dữ liệu cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất tích cực – gần 70%, tương ứng khoảng 60.000 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Chỉ số hấp thụ cải thiện mạnh mẽ là tín hiệu cho thấy mức độ sôi động của thị trường đang tăng lên rõ rệt.

Ông Đính chỉ ra một điểm đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn này đều có mức giá cao hơn cùng kỳ, nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí có dự án “cháy hàng” ngay trong đợt đầu mở bán. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường đang được khơi thông trở lại, bất chấp mặt bằng giá liên tục tăng. Số liệu tại nhiều dự án được khảo sát trực tiếp cũng cho thấy xu hướng này diễn ra phổ biến.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai – tức là mua để đầu tư, không phải để ở. Điều này cho thấy hoạt động mua bán chủ yếu vẫn được thúc đẩy bởi dòng tiền đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực vẫn gặp khó do mức giá hiện tại đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

Về giá bán, các sản phẩm nhà ở mới mở bán đang neo ở mức rất cao. Phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố dao động từ 50 đến 400 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5–10% so với các đợt mở bán trước. Hầu hết các dự án đều ghi nhận xu hướng “đợt sau cao hơn đợt trước”.

Giá căn hộ chung cư cũng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá trung bình đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó có tới 43% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m2 – mức tăng kỷ lục trong thời gian gần đây.

Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, không kém nhiều so với Hà Nội. Trên thị trường thứ cấp, giá tiếp tục xu hướng tăng, bình quân cao hơn 10–15% so với cùng kỳ năm trước.

Mức tăng giá tại Hà Nội đạt 96,2%, TP.HCM tăng 56,9%, Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng 72,6% – phản ánh xu thế tăng giá lan tỏa trên phạm vi toàn quốc.

“Giá nhà tăng cao khiến người trẻ mất động lực sở hữu nhà ở, dẫn đến xu hướng ngại lập gia đình, giảm tỷ lệ sinh, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dân số”, ông Đính cho biết.

Tại tọa đàm về “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu cho biết, trong bối cảnh hiện nay, phân khúc nhà thương mại có giá dưới 3 tỷ đồng được xác định có ngưỡng giá phù hợp. 

Ông Châu đề xuất bổ sung người mua nhà thương mại dưới 3 tỷ đồng một căn được tiếp cận gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng, vốn chỉ dành cho nhà xã hội. Theo ông, khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ sẽ được gia tăng khi có chính sách tín dụng cho người mua, với lãi suất hợp lý, khoảng 5,9-6,1% một năm, trong thời hạn 20-25 năm.